自建物业高配置改造白玉兰酒店，带来收益惊喜
2022-07-18 15:08:26 来源：
项目名称 | 白玉兰(商务)酒店济南动物园无影山北路旗舰店投资人 | 许邦军投资人许邦军先生经商多年，涉及领域众多，投资酒店也有10多年...
项目名称 | 白玉兰(商务)酒店济南动物园无影山北路旗舰店
投资人 | 许邦军
投资人许邦军先生经商多年，涉及领域众多，投资酒店也有10多年，不少酒店员工已在此工作了十五六年。
本文将通过对他的酒店投资案例进行分析，供各位投资人参考借鉴。
01项目背景
1.投资人背景：
浙江投资人许邦军先生30多年前来到济南经商，十几年前，考虑到社会经济发展给酒店行业带来的发展机会和新需求，他自建了一栋5层高、面积10000㎡左右的物业投资酒店。
2019年12月，营业多年、换牌多次的酒店老化到不能再持续维持运营。为了物业资产保值和投资收益提升，他开始考虑对物业进行翻新。
体验过做酒店的辛苦，他本想放弃这个行业，但有些员工已在自家酒店工作了十几年，从情感上来说割舍不下。
于是，他决定将原本2016年加盟开业的锦江之星风尚店进行改造升级，继续投资酒店。
2.项目位置：
本次测评的项目——“白玉兰(商务)酒店济南动物园无影山北路旗舰店”门店位于山东省济南市天桥区无影山北路77号，地理位置优越，东临泺口服装城，南临建材市场，周边有很多医院，商业氛围浓。
整体来讲，位置展示性强，交通方便，人流量大，为酒店经营奠定了较好的先决条件。
3.选择品牌的过程：
酒店物业为自建物业，面积约10000㎡，改造前为锦江之星风尚济南无影山北路店。
最开始，许总希望打造一个高级酒店，但由于物业楼层不高，所以不能按照五星级酒店的标准投资。因此，他希望能寻找到一个既有专业管理水平，又能根据自身物业情况和自身意愿提高酒店标准的品牌。
在之前近6年的加盟锦江之星风尚店的过程中，他觉得体验较为愉快，所以考虑继续与锦江集团合作。
白玉兰品牌刚创立时，他就注意到了这个品牌：装修风格符合更大范围人群的审美，有和锦江之星一样专业的管理模式，又比前者具有更高的格调和溢价能力。许总称，对白玉兰这个品牌青睐已久，早就有意向另选物业合作投资一家白玉兰酒店。
恰巧如今准备改造，白玉兰的定位标准与自家准备改造的物业情况契合度很高，且在提高装修标准方面可以给予投资人一定的自由度，就开始接触了解合作事宜。
虽然与之前的锦江风尚相比整体投资较高，但许总称自建物业没有租金压力，且自己还有很多其他企业，有足够的资产兜底，比较有底气，不是孤注一掷的靠租赁物业加盟品牌赚钱，资金回笼方面的压力不大。
选择品牌原因：
1.给予投资人的自由度更大
接触其他品牌，被严苛的标准吓退，白玉兰在给予标准的同时允许投资人在高于标准的基础上可以自主提升;
2.认可锦江集团的专业能力：
之前与锦江集团加盟合作体验较好。区总、品牌领导很负责，亲力亲为来现场与我沟通，帮我分析、实践我的想法，并尽可能帮我减少投资，且不会互相推卸责任，让投资体验更加轻松。
02项目数据
一、整体经营数据大幅提升
投资测算时，品牌方预测的出租率是80%，RevPAR180元(含房费营收+餐饮+商品零售)。
1.投资人说
许总透露：“实际经营起来，酒店房价和入住率都超出了我原本的预期。委派的店长非常专业，不计划更换。
据我之前的了解，山东聊城的白玉兰酒店RevPAR大多在170-200之间，有时还会做些低价活动。
因为酒店周边竞争环境比较恶劣， 我原本预想酒店试营业以后会有爬坡期，房价不会太高，入住率应该主要依靠品牌方的网络推荐……没想到酒店试营业以来都没做过什么大的宣传，入住率就有85%以上，RevPAR没有低于过200元(含房费营收+餐饮+商品零售)。
特别是现在随着品牌的支持和政策倾斜，酒店慢慢得到更多客户的认可，我们房价已经做到了230+元，还有继续上涨的趋势，这已经超越了我的想象了。
相信依靠我们酒店自身的高品质、白玉兰品牌效应的继续提升、以及对我们酒店的政策扶持，随着疫情好转、经济复苏、人流量增多，未来我们的入住率会进一步提高，可能有机会做到天天满房。”
2.业主代表说
酒店业主代表李适水先生向次方点评透露了更多酒店的经营数据：
目前酒店共有健身房、兰选咖啡、客房、会议室、餐饮包房、餐饮零点大厅等营业设施。
酒店改造前，入住率65%，RevPAR是140元左右，门店月总营收120多万，客房收入只有30多万;改造后，入住率达到85%，RevPAR有230+元，上个月总营收150多万，客房收入达到60多万。
从客源结构来看，30%来自协议客人，45%来自网络预定，剩下的会议、品牌直销、散客等其他渠道加起来占25%。
从顾客群体来看，改造前的年轻客人较少，现在从20多到50多的客人都有涵盖。
从酒店评分来看，改造前是4.7，改造后提升到4.9。
二、各方努力缩短改造工期
物业总面积约10000㎡，之前的十几年一直用于经营酒店。
2019年12月，许总就决定改造，结果疫情来临，原材料采购、设计施工都无法继续推进，改造计划推迟到2020年底才开始启动。
真正动工是2021年3月，包括拆旧在内6个月完工，2021年10月开始试营业。比原本预计的8~10个月提早了2~3个月。
许总表示，改造时间缩短，主要是由于以下3个原因：
1.自由度较大，不会因卡标准浪费时间
在改造施工前，许总与品牌方已经沟通好：只要保持白玉兰的元素，装修水平高于品牌标准，可以适度发挥。
不像一些标准比较死板的品牌，可能在施工或采购的过程当中会造成时间和物质上的重复、浪费。
2.设计团队较为熟悉，沟通顺畅
投资人可以选择品牌推荐的他们曾合作过的设计团队，也可以自行寻找。
许总表示：“我选用的是自己之前认识的设计院。因为彼此熟悉了解，他们能更好地理解我的需求，更好地按我的想法、思路设计出我想要的方案，节省了不少沟通成本。”
3.品牌团队管理人性化
“拆除重建的时候，工程管理的监理在现场亲力亲为，跟施工人员一样。区域总、济南的分管领导等，都会不定时的来现场指导我们。
说实话，他们本来可以不必做到这样的。
从筹开阶段到现在经营阶段，包括工程部、市场部、区域总等多位领导多次到现场考察或电话与投资人、酒店管理人员沟通，非常人性化。
我接触酒店行业已经十几年了，也见了很多形形色色的管理人员。
这些管理人员让我感觉到特别亲切。他们没有把自己高高的挂在上面，觉得我是管理的，你是投资的、被管理的;他们会和我们融在一起，没有把自己和我们分开。
总体来说，这个品牌给我的感觉是：不光品牌是新的，管理理念更新。人员积极性和责任心很好，比很多其他品牌都好。所以，我想这个品牌以后可以做得更强、更大。”许总称。
三、提高投资预算，打造高标准产品
许总称：“比起一般白玉兰酒店的投资，我这家酒店的投资有一定特殊性。
一方面，我来到济南已经30多年，各行各业都有老乡、朋友，装修过程中很多灯具、材料都是以远低于市场价的成本价拿到的，对其他投资人没有借鉴意义;
另一方面，我还有不少其他产业资产，酒店也是自建物业，投资进去所有东西最后都还在我自己手里，希望让物业和酒店都焕然一新，所以是不计成本、力求完美，希望打造一个高标准酒店。”
品牌最初给出的改造总预算是1200万元，单房改造成本预估11.5万元;最后酒店改造总花费1800万元，单房改造成本达到17万+元，其中拆除原先的中央空调、水质处理、新风系统、隐蔽管道等设备设施就花了500多万。
为了提高酒店品质，许总结合对周边市场的判断，以及未来消费需求的预测， 从以下3个角度对投资“做加法”：
1.提升装修标准：
(1)选取几个房间，打造成超过五星级酒店标准的，其他房间总体标准不得低于四星级酒店标准;
(2)将所有装修在标准版的基础上做了升级：改墙纸为订制墙布，改标配家具为定制家具，提升酒店格调;
(3)选用最优质的原材料，如不锈钢结构选取不会变形掉色的304不锈钢，木质结构选取优质木材，减少日后维修成本。
2.提升设备标准：
(1)在品牌的给定模板上，整体对酒店所有用电设备进行全智能化的升级打造，将马桶、镜前灯、电视等全部选取为市面上最超前的产品，做到在市场上领先一步;
(2)花费几倍成本打造专属纯净水系统，每小时可生产10吨纯净水用于替代自来水，做到洗澡、马桶全部使用纯净水，提高顾客用水体验，避免水垢堵塞酒店喷淋头;
(3)打造能将房间中空气循环利用的双新风系统，不再使用传统新风系统，不仅能保持空气清新、消除烟味等异味，还能避免冬、夏两季影响房间内的空调制暖、制冷效果;
3.提升全龄段客群入住体验：
(1)在酒店布局、色彩搭配、硬件打造等方面进行调整，融合更多年龄层、职业范围顾客群体的审美元素，整体风格做到既活力又沉稳，有利于拓宽顾客群体，使酒店入住客人多元化。
(2)与设计院交流，尽可能把每个细节做到人性化，提高客人舒适感，如卫生间做到三分离、在电梯处添加白玉兰元素，让酒店在未来的三五年不会落后。
“在我加大投资的过程中，白玉兰的几位老总纷纷问我：为什么要投资这么大呢?他们还拉着我算账，一般的白玉兰酒店单房投资只要8~10万，现在我投资这么多，要考虑一下利益能达到多少，回笼资金需要多少年。
我跟他们解释：如果不全部拆除重装，尽量利用原有条件进行标准化改造，确实1000万就能搞定，单房造价能降低一半。但我觉得多花的钱是物有所值的，不是‘傻大胆’。
这样的调整不仅是在满足以后酒店发展的需求，也是在满足每一位顾客的需求，每位酒店顾客都想花最少的钱享受到最好的服务，我希望让客人感觉宾至如归——哪怕只来了一次，以后再提到这个地区时，自然会想到这家白玉兰酒店还不错，可以再来。
据我了解，目前我这里是全国首家以这么高的标准打造的白玉兰酒店。但我相信未来他们也会慢慢开始选择这种投资模式。”许总表示。
03项目满意点
据许邦军先生分享，门店于2021年10月1日开业，开业连续三个月入住率达100%;2021年度，综合出租率82%, 其中累计6个月综合出租率超100%。在大环境困难的情况下，门店可以做出这样的业绩，他表示比较满意。
谈到印象最为深刻的满意点，许总分享到：
1.品牌中高层管理者了解市场和投资人需求
从筹备期投测、装修，到开业后运营，酒店的中高层管理都做到了专业过硬、态度积极。
不管是区域还是总部的管理人员，都很关心每个项目投资人的需求、想法，不像以前我曾经投资过的个别品牌那样，与投资人和市场脱节。
因此，他认为这个品牌的整体发展是符合现在酒店行业发展的趋势和需求的。
2.酒店打造不死板，给投资人一定的自由提升空间
许邦军先生表示，自己投资过十几年酒店，原本的预设是大集团的酒店品牌会对项目打造的标准和细节比较强硬、死板，但没想到白玉兰品牌的负责人比较灵活：同意他在原有标准的基础上，结合自身想法进行一定的提升。
这正是许邦军先生想要的——他认为社会在发展，人们的需求在提高，打造更加超值的酒店，符合自己翻新酒店的初衷：提高酒店的市场竞争力和未来的可持续发展能力。
因此，他认为这个自由发挥的空间对投资人来说是好事。
很多品牌在加盟时有太多限制的“条条框框”，投资人必须全盘照搬，一些自认为很好的建议、想法、思路都被扼杀掉了。只要往好的方向发展，白玉兰允许投资人有自由发挥的空间。
不管以后发展到什么程度，我绝不会后悔的，因为他们让我做了自己喜欢、认可的事情。
04关于未来
许邦军先生表示，在未来的几年中，自己计划再筹建一个几万平米的物业，
如果到时候白玉兰还会跟现在一样，给予一如既往的支持和空间，也许未来他会打造一个五星标准的白玉兰酒店。
05投资人建议
根据自己的投资实践，许邦军先生建议其他酒店投资人不要为了省钱降低装修质量，尽可能在筹建装修阶段完善软、硬件。
他说：“一些投资人为尽快回笼资金，会选择在酒店装修时尽可能降低成本，以为这样会达到投资利益最大化。但以我投资酒店十几年的经验，这样可能反而会影响酒店营收。
劣质材料可能在开业后短期内与优质材料相差无几，但可使用年限短，未来维护维修方面的时间、物质、人工成本都会很高。
在经营过程中，设备、装修损坏率高，也会使客人失去舒适的入住体验，影响复购率和酒店声誉。”
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